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“80后”小区变形记
时间: 2022-09-08      来源: 南方日报

  漆黑的夜晚,没有路灯。借着月光才能看到地面上散布的小水坑,许敏一蹦一跳地找到自家楼栋入口,快速跑上3楼,开门、关门、锁门——呼……到家了,她长舒一口气。

  楼下一整条商业街,空气中夹杂着消夜的各种气味,光着膀子的男人在喝酒。到了白天,遍地油污让人侧目。许敏的窗户正对着商铺,她养的花从没活过15天。

  16年前刚搬进海棠村的场景,许敏至今想起来还颇为感慨。

  建于20世纪80年代末的海棠村,位于佛山市南海区桂城街道桂一社区,是桂城最老旧的小区之一。73栋楼1200多户居民,曾一度与许敏有着相同的感受:破旧的小区还能变好吗?

  2020年,海棠村被列入南海首批老旧小区改造项目,并被定为省老旧小区改造试点。历时一年多,改造后的小区吸引了更多人的关注,不少搬出去的人又搬了回来。

  今年,小区首次引进了物业管理公司,然而每平方米8毛钱的管理费却让从未接触过物业管理的居民心里犯起了嘀咕:这钱交得值不值?其也指向一个命题:老旧小区该如何维持更新改造成果。“30多岁”的海棠村,会走出一条怎样的改管之路,而为佛山老旧小区改造提供鲜活样本?

  “烂摊子”没人愿意接

  “不是不找物业管理公司,是根本没人愿意来!”说起海棠村的历史,桂一社区党委书记、居委会主任黎少梅长叹一口气——谁会愿意接一个“烂摊子”?

  想理解黎少梅叹的这口气,必须先理解什么是“老旧小区”。老旧小区,指的是城市、县城建于2000年以前、由政府或单位出资建造,再分配给职工的房子,这样的房子也被称为“福利房”“房改房”。

  2020年,国务院办公厅印发文件,要求重点改造2000年底前建成的老旧小区。这些小区往往公共设施陈旧,严重影响居民基本生活,而居民也有强烈的改造意愿。

  海棠村就是老旧小区的典型案例。

  林丽梅早在1996年就在海棠村买了房,见识过破旧的小区模样:“一下大雨路面可以‘撑船’,小区没有封闭管理,楼栋的门也是开放的,楼道没有灯,街坊们的东西被偷也是常事。”

  实际上,海棠村不仅够“老”,也够“杂”。

  “这一片是某个单位分的房,那一片又是另一个单位的宿舍,还有另外一些商品房。海棠村就是由这些房子拼凑而成的小区。”黎少梅直言,73栋楼分属于多家不同的单位,统筹管理成了大问题。

  很长一段时间,小区靠的是“小圈子”管理。

  单位分房的人主要依靠单位后勤部门或者工会,也有几栋楼自发推举出有威望的业主进行管理。“小圈子”最多只管每户人家里的下水道堵塞、修理灯泡等事情,至于乱划停车位、违建、物品随意堆放等,他们也不方便管。

  黎少梅说,“小圈子”管理靠的是熟人基础,但越是熟人越难撑下去,因为太熟了做事情就带着情感,规章制度意识薄弱,容易缺乏公平公正。与此同时,管理的人不拿工资,做事也往往缺乏积极性。

  而像林丽梅、许敏这样自行购买商品房的居民,遇到事情几乎全靠自己找人。“如果整栋楼的水管都堵了,也会去找社区居委会协调处理,但修理费需要居民分摊。”

  事实上,社区居委会介入管理小区并不容易。社区居委会只有十几个人,平时要处理政务、党务、消防安全生产、治安、环保等各类事务,面对辖区内十多个生活小区,太细碎的居民生活根本管不过来。

  类似林丽梅的维修需求,社区居委会就需要判断是私事还是公事,私事则居民自己修,涉及公共区域的则找市政部门帮忙,或代收费用再找专业维修工。

  处理这些事务,包括邻里纠纷、环境卫生等占据了社区工作者的大部分精力。

  而长期住在杂乱的小区,许敏也迫切希望能够有所改变:“路面能否改造?楼梯能否翻新?或是引进物业管理公司都好。”

  黎少梅等人也很希望改变海棠村。几年前,海棠村尝试引入物业管理公司,但彼时破旧不堪、权属混乱的海棠村,竟没有一家物业管理公司愿意接手。

  转机出现在2020年。佛山全面铺开城镇老旧小区改造工作,海棠村被列入南海区首批老旧小区改造项目,并被定为省老旧小区改造试点。

  “‘烂摊子’没人愿意接手,但是改好后就不一样了。”海棠村会有新变化吗?许敏等人暗暗期待。

  向改管并重前行

  用了30多年的管道、线路和水泥路面,早已到了“退休”的年纪。老旧小区改造,犹如对海棠村进行了一次“换颜术”。

  2020年,负责改造的工程队进入海棠村的第一件事就是重新铺设排污管网、“三线”落地等基础设施。

  坑洼的水泥路面改头换面成了平整的沥青路,空中乱“飞”的电线各归各位,干净的粉白色墙面飘出崭新的不锈钢防盗网,停车位、康乐设施也一应配套。

  如今明亮的灯光、楼梯间的扶手以及改造后挪走的小吃街,都让许敏很有获得感:“我养的花现在能活很久。”

  “今年这几场暴雨要是放在往年,一楼店铺就要倒灌进水了。”地下管网疏通也一改一下雨路面就能“撑船”的境况,让林丽梅等人了却了一件心头大事。

  然而,改造工作也并非一帆风顺。笔者走访过程中,看到有几栋楼的外立面仍然保留着原有形态。

  谈起这个,林丽梅提高了嗓门:“其实绝大部分业主都很想改的,但是每栋楼改造需要大家签字,有那么几个人就是不签字,要求政府不拆违搭,这怎么能行嘛!”

  就在海棠村的改造火热进行时,佛山也在为其他老旧小区“动手术”。2020年至2021年,佛山累计开工改造312个老旧小区,改造户数超9.6万户。而2022年—2024年,佛山还将继续开展约11万户的老旧小区改造工作。

  看到了全市推进老旧小区改造的力度,黎少梅等人在高兴的同时,也担心陷入“一年改、三年旧、五年坏”的恶性循环,便提出了引入物业管理公司参与小区长效治理的动议:“一定要改管并重,不能改好了的小区没人管,又变成以前的样子。”

  这一动议得到了小区很多人的赞同。

  “我坚决支持引入物业管理公司,需要表决的时候请通知一下,不要忽略了我这张赞成票。”

  “好的物业才能给我们好的保障。”

  “一定要有长远的眼光!”

  然而,在一片支持声中,也夹杂着一些反对声。

  “物业管理公司只会损害我们的利益!”

  “地是我们的,凭什么给别人管?”

  归根结底,反对源于担心原有利益受损。

  由于历史原因,海棠村有一部分属于职工宿舍的楼栋,这些居民认为楼房属于自己,楼下的地块属于其原来的厂区。因此,有些楼栋出现了自划停车位并收费的现象,他们给予原职工较低的月租费,而对新市民新业主则采用较高的收费标准。一旦有了物业管理,意味着原有利益格局将被打破。

  经过一场场居民代表大会,一次次集体协商,引入物业管理公司对小区进行长效管理占了上风。桂一社区代表海棠村向市场发出了邀请,吸引了8家物业公司前来竞标。

  2021年11月29日下午5时,海棠村引入物业管理公司投票业主大会结束。次日开箱点票,在华南公证处的见证下,投票结果揭晓,碧桂园服务入驻海棠村。

  2022年元旦,海棠村终于迎来了物业管理公司。

  彼此的接近

  “每平方米收8毛钱,按海棠村平均每户85平方米的面积来算,每户要交68元的物业管理费。”黎少梅算了一笔账。

  尽管大多数业主投了赞成票,但让30多年来没接触过物业管理的海棠村业主们自愿交费,则要花费另一番工夫。

  一开始,对物业管理公司进驻后能否成功收到费用,不少人持保留态度,甚至有人说:“能有10%的人交就不错了!”

  原先反对引入物业管理公司的小部分人,成为物业管理费的拒缴者。林丽梅参加过一次这样的聚会,“觉得他们的想法该变了。”

  在这批人的影响下,海棠村一些居民对物业管理收费也持观望态度:“他们不交都没事,我们也可以不交吧?”还有一些人认为,可以找个老年人看门,每个月交得更少。

  但更多人,希望看看物业公司的管理水平再做决定。

  今年元旦,碧桂园服务刚一进驻,就在小区南北门及主干道上布置了节日装饰,在原桂一活动中心设立桂一片区物业管理服务中心,向所有业主释放一个信号:物业管理真的来了。

  前三个月是免费体验期,郭春梅的想法是——“用服务打动他们。”

  郭春梅是海棠村物业管理项目的负责人,简单来说,是海棠村的物业管理者。

  物业管理公司的第一步是组建团队。郭春梅很清楚,海棠村不同于其他小区,团队成员也不能用普通标准招。

  “海棠村有很多老年人和租户,大部分楼栋没装电梯,我们的团队成员必须都会讲白话,必须要有非常好的耐心、必须能吃苦。”抱着这个标准,郭春梅等人甚至招聘到了小区里的业主。

  “我们还增加了VI标识,对公共绿化、公共井盖的外观也进行了升级,对公共区域开荒清洁,增加了高压清洗车、扫地车、保洁车等。而对于业主乱停放车辆、共享单车进入小区的情况也会管控。”郭春梅说。

  而对于不会使用智能手机的老人,许多通知无法线上送达,郭春梅等人就会上门服务。小区几乎没有电梯,想要服务好所有业主,70多栋楼需要他们爬上爬下。

  物业管理中心还为小区配备了“管家”。

  年近70岁的关取英在海棠村住了许多年,第一次有了自己的“管家”。

  “有什么问题我就打电话给管家或者郭经理,他们很快就能上门,很方便的。”关取英说。

  “半夜12时家里漏水也能找管家,他们是24小时服务。”许敏也有着同样的感受,对比起以前,简直是翻天覆地的变化。

  今年8月下旬,笔者走访海棠村。从南门到北门不过几百米,一路上遇到的居民几乎都会跟郭春梅打个招呼。

  “婆婆好,回来啦?上楼梯要小心哦!”

  “今天下班很早嘛。”

  ……

  常常有人送锦旗、送自己做好的糕点来到物管服务中心,几个月时间,郭春梅等人融入了这个小区。

  按照合同约定,今年4月1日就要正式收取物业管理费用,整个团队都十分忐忑:“大家愿意交吗?”

  第一次收费只有10%的居民交了,20%、30%……截至8月30日,小区的物管费缴费率已达55.76%。

  对郭春梅而言,每多一个人缴费,就意味着多一个人认可整个团队的工作。而没交的那部分,也让他们思考,怎样才能更好地服务小区?

  让老小区焕发新活力

  海棠村不是社区居委会的,也不是物业管理公司的,归根结底是业主们的家。

  碧桂园服务在海棠村不过20多人,想要服务好全体居民,就必须激发所有人的“共治”热情。

  郭春梅等人想到的第一个办法是先“聚心”。

  “你看这是我们春节挥春,这是郭经理带我们端午节包粽子、给我们送的绿豆汤……”一个人住的关取英,今年的生活变得丰富多彩。

  除了每月的社区文化活动,独居老人、低收入者也找到了新朋友。

  让郭春梅感触最深的是母亲节活动。“母亲节那天我们找来许多新开的花,包起来送给小区的母亲们。很多老人家说几十年没收到过花,问我今天是什么日子。”

  一场场活动将居民聚在一起,大家交流的机会更多,感情也比以前更好。

  而“聚力”则是第二步。

  “愿意参与小区管理、服务大家的业主,我们会按需求招募为志愿者,有帮助大家修理水电的,有维护设备的,还有清理垃圾的,后续则采用积分制、工时制登记他们的志愿服务时长,并将时长用于兑换礼品或者抵扣物业管理费。”这个法子很有效,许多业主找上门来要当志愿者。

  整个小区的人“拧”成一股绳,奔着共同的目标前进,海棠村这个老小区焕发了新活力。

  林丽梅在小区内经营一家房屋中介所,不少业主都把房屋托管给她。平日里,海棠村里谁需要租房、出售、过户等都会找她。可以说,林丽梅就是小区的“百事通”。

  “海棠村中老年人比较多,许多人都搬出去住了,但是改造以后不少人又重新搬了回来。”林丽梅的一个朋友重新装修了自己的原有房屋,直言“住起来宽敞舒适”。

  然而,对于物业来说,却有一个不得不面对的生存问题——怎样实现“造血”功能?

  在桂城这样的城市中心地带,小区内8毛钱每平方米、周边商铺则以1.2元每平方米的价格收取物管费,这比佛山很多非中心地带还低。“就算收齐了也不足以支撑物业的运转和开销。”黎少梅说。

  在物管费之外,新规划的停车位月租费200元,物业暂时靠这些维持基本开销。而在这其中,20%作为公共维修基金,10%作为社区文化生活活动基金。

  据透露,目前海棠村的项目运营管理,整体而言还处于企业倒贴钱的状态。

  “未来,我们会想办法尽量提高物业收费率,同时积极承接政府项目。”郭春梅说。

  老旧小区的物业管理并不是一件轻松差事。“经济效益和社会效益之间,选择老旧小区就选择了后者。”黎少梅说。

  老旧小区改后管理不好,容易陷入“一年改、三年旧、五年坏”的恶性循环。为避免此类情况发生,去年4月施行的《佛山市住宅物业管理条例》明确提出,将物业管理纳入社区治理体系,即建立物业管理综合协调和目标责任机制,并鼓励采用新技术、新方法提高物业服务与管理水平。

  今年初,广东省出台文件,要求各地积极探索加强小区改造后的长效管养,并要求居民应就改造后小区物业管理模式、缴纳必要的物业服务费用等,集体协商达成共识,结合实际推进“EPC+O”“F+EPC+O”等改造模式,实现老旧小区改造后的可持续发展。

  7月,广东省首个“EPC+O”项目——佛山顺德大良街道北部片区老旧小区改造项目开工,小区改造完成后将无缝衔接物业管理进入小区,让改造成果更可持续。

  在佛山,老旧小区升级改造工作正在持续进行。大批改造后的老旧小区如何实现可持续发展?物业管理和服务是重要的一环。

  海棠村引入物业管理公司的经历不会是独一份,一旦活下来,就会为未来老旧小区的治理提供借鉴样本。

  (来源:南方日报)